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房企高周转背后:中小地产行业上市公司“转速”更快

文章来源:古脊椎动物与古人类研究所     发布时间:2018-10-19   【字号:         】

  房企高周转背后:中小地产行业上市公司“转速”更快

  总资产周转率地产大佬不算靠前;2017年大龙地产资产欠债率同比增加最多;碧桂园称宁静事故与高周转没有关系

  碧桂园近期因多起宁静事故站上了风口浪尖。8月3日,碧桂园召开媒体公布会,团体总裁莫斌鞠躬致歉。此前业界有声音质疑其高周转模式是引发事故的罪魁罪魁,莫斌称,宁静事故与高周转没有关系。

  多位业内人士向记者表现,高周转企业更要注重质量和风险把控。

  现实上,为了降低资金成本和回款周期从而提高收益,高周转已经成为了融资压力逐渐加大的房企的运作方式。记者梳理136家房地产类上市公司发现,万科、首开等房产巨头虽然体量大,流动资产多,但总资产周转率和存货周转率在整体排名中并不算靠前,反而是南都物业、深物业等成为了“黑马”。

  记者注重到,华润、保利等多家房企都被爆出过项目宁静问题。

  2017年中小地产行业上市公司周转率居前

  据相识,房地产企业追求的“高周转”,一样平常会通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率来实现。其中,总资产周转率反映企业资产的使用效率和企业资产的运营能力。

  同花顺i问财数据显示,停止2017年底,总资产周转率排名前十的划分是南都物业、三木团体、宁波团结、世联行、国创高新、数源科技、空港股份、亚通股份、莱茵体育、深物业,周转率在1.18至0.48之间。

  而业内耳熟能详的地产大佬们排名并不算靠前。同花顺i问财数据显示,保利地产资产周转率0.25,排名第49,万科资产周转率0.24,排名第53,华侨城资产周转率0.23,排名第58,中原幸福资产周转率0.19,排名第83,首开股份资产周转率0.17,排名第90。

  从流动资产来看,这项可以在一年内变现或者耗用的资产指标,直接体现企业的偿债能力和变现能力。若是盘算流动比率,地产巨头们仍不占优势。数据显示,广东明珠、中迪投资、中房股份划分以9.00、8.61、8.41的流动比率居前三名,前十另有中珠医疗、三湘印象、海南高速、铁岭新城、哈高科、全新好、凤凰股份。

  泰禾团体流动比率2.03,排名第49,首开股份流动比率1.96,排名第53,保利地产流动比率1.78,排名第68,招商蛇口流动比率1.71,排名74,万科流动比率1.20,排名第123。

  除了上述参考项之外,存货周转率用于反映企业存货的周转速率,周转次数越多,企业产物销路越好。

  同花顺i问财显示,停止2017年12月31日,136家房地产观点股中,存货余额最高的是万科,到达5980.88亿元,其次是绿地控股到达5146.83亿元,保利地产的存货为4390.40亿元,紧随厥后的划分是中原幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾团体、阳光城、荣盛生长和中南建设。

  不外,若是按存货周转次数来看,上述几家地产行业上市公司数据不算高。凭据同花顺i问财数据,停止2017年底,万科、绿地控股、保利地产的存货周转次数划分为0.3、0.5和0.27。存货周转次数最高的房地产类企业是南都物业,存货周转次数为1131.67,其次是世联行和ST慧球,存货周转次数划分为396.64和295.45。

  凭据亿翰智库统计年报数据显示,2017年上市房企存货周转率T100中,着名大型房企排名并不靠前。碧桂园排名第14,苏州高新第15,绿地控股第19名,珠江实业第26名,招商蛇口第42名,保利置业团体第44名,华润置地第53名,万科第57名,保利地产第63名,华侨城第72名。

  亿翰智库通过统计房地产企业年报得出结论,2017年,存货凌驾1000亿的企业有24家,而2016年存货凌驾1000亿的企业仅有14家,同比增加71%。2017年整体存货相较2016年同比增添36%,其中有69家企业存货同比处于增加状态,31家企业存货有所淘汰。

  进入存货周转率前100的企业平均存货周转率为0.35, 而2016年企业平均存货周转率为0.36,同比下降3%。房地产行业周转让资金更容易向规模房企汇聚,同时规模房企增补存货的增添让房企的周转逐步变慢。

  鲁商置业资产欠债率最高

  多位专家指出,高周转的主要目的是为了降低资金成本和回款周期、提高企业收益,而纵观136家房地产观点股,停止2017年底营收最高歌猛进的,并非万科、保利等房企巨头,而是一些中型企业。

  同花顺i问财数据显示,从营业收入的同比增加幅度来看,2017年,荣丰控股的同比增幅到达了1976.51%,稳居第一。中房股份和粤泰股份划分到达606.54%和487.12%,划分位居第二第三。排名前十的地产行业上市公司另有国创高新、铁岭新城、广东明珠、荣安地产、广宇生长、空港股份、华美家族,营收同比增加均凌驾100%。

  而2017年营收到达千亿级此外三家公司:绿地控股、万科、保利地产营收同比增加幅度划分为17.4%、1.01%、-5.46%。

  在业内人士看来,降低资金成本是房企追求高周转的主要缘故原由之一,在房地产企业通过基金、债券举行融资后,需要支付相对较高的利息,若是项目可以快速开盘,让资金尽快回笼,企业就能将利息稳固在可控规模内。

  亿翰智库剖析2017年房企周转率时称,自2017年融资渠道收窄以后,部门房企最先面临着资金压力,纵然在今年4月中旬央行宣布降准,所释放的信号对房企有所利好,可是部门房企资金面的压力依旧偏紧。而且房地产作为资源麋集型行业,开发需要大量资金,面临这样的情形,房企最先在拿地、开发、销售上加速周转来应对资金压力。

  同花顺i问财数据显示,2017年,资产欠债率最高的十家企业划分是鲁商置业、中南建设、绿地控股、云南城投、中交地产、泰禾团体、天津松江、广宇生长、信达地产、新城控股。上述公司的资产欠债都凌驾了85%,其中鲁商置业2017年底的资产欠债率到达93.96%。

  2017年,资产欠债率同比增加最快的十家地产行业上市公司划分是大龙地产、广东明珠、世联行、电子城、宋都股份、我爱我家、皇庭国际、绿景控股、中弘股份、财信生长,上述公司的资产欠债率同比增加率都到达了14%以上。其中大龙地产的资产欠债率同比增加高达53.65%,降低资金成本是上述企业的迫切需求。

  资产欠债率同比下降幅度较高的企业中包罗华联控股、深物业、中房股份等,划分下降了28.85%、28.15%、10.17%。

  有业内人士指出,通过控制销售用度来降低营销成本从而提高利润率,是大部门房地产企业所追求的,不外有时为了提高周转率,企业不得不增添销售用度。

  同花顺i问财数据显示,停止2017年底,136家房地产类企业中,销售用度最高的依次是62.62亿元的万科、59.67亿元的绿地控股、38.66亿元的保利地产、19.63亿元的中原幸福、18.08亿元的金科股份、17.76亿元的新城控股、14.68亿元的招商蛇口、14.45亿元的华侨城、12.45亿元的蓝光生长、12.43亿元的金地团体等。

  不外,凭据记者盘算,上述这些房企,销售用度比都保持在2%至5%之间,反而是一些中小型房企的销售用度比相对更高。如绿景控股和同达创业的销售用度比例到达16%。

  华润保利等房企曾因宁静事故被住建部点名

  此前,碧桂园在业界一直撒播着一些公司规则,如“4568”,即4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。除了碧桂园之外,另有不少房企也都有过类似划定。

  据消息来源,数年前,万科曾推行“5986”原则,即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产物必须六成是住宅。2012年3月,时任万科团体董事会主席王石曾称,万科对于地产项目第一个月售出八成难以为继。不外前两个数字仍在一定水平上体现了万科的高周转。

  资料显示,融创曾实验“5-9-12-15-30”措施,即拿地5个月开工、9个月开盘、12个月收回团体资金投入,实现15%的净利率及30%的内部收益率。

  为了实现上述规则,赏罚是各家公司较为常见的措施。前不久曾引起争议的也正是碧桂园对于高周转的赏罚措施。今年4月,碧桂园对于部门都会提出要求:“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘革职……”

  今年7月,住建部转达天下上半年修建宁静事故指出,今年上半年,天下共发生衡宇市政工程生产宁静较大及以上事故13起、殒命52人,比去年同期划分下降18.75%和10.34%。

  据中国建设报消息来源,住建部最新转达的今年7月修建宁静事故陈诉中,7月,天下在建工程宁静事故涉及俊发地产、北辰置业、中海地产、华润置地、保利地产等多家着名房企旗下项目。

  而在2016年上半年,住建部转达中,中交团体、蓝光生长、和记黄埔、华润置地、福星惠誉、北辰置业、融创中国、新鸿基地产、中天城投、路劲地产、凯德置地、龙光地产等房企旗下项目均发生差别水平的工程质量宁静事故。

  8月3日,碧桂园举行天下媒体晤面会,碧桂园总裁莫斌在回覆“公司宁静事故是否与高周转有关”问题时表现,宁静事故与工程质量没有关系,与高周转没有关系,公司一向强调有质量的高周转。

  易居研究院智库中央研究总监严跃进称,高周转企业更要注重质量和风险把控,不能盲目下指标,压缩工期,要制止泛起偷工减料的征象,以免欲速则不达。

  新京报记者 林子




(责任编辑:辛安海侯)

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